Passiivse Sissetuleku Juhend
2000. aastate lõpu majanduslanguse ajal oli USA eluasemeturg üle ujutatud müüdavate raskustes olevate kinnisvaradega. See muutis hädas oleva kinnisvara ostmise strateegia omal ajal investorite seas ülipopulaarseks. Kuigi praegu on turul palju vähem raskustes kodusid, on hädas kinnisvara ostmine kinnisvarainvestorite jaoks endiselt potentsiaalselt tulus ettevõtmine.
Niisiis, mis on hädas olev vara?
Kinnisvara muutub “hädaliseks”, kui omanik ei suuda maksuarvete või hüpoteegimaksetega sammu pidada. Hädas kinnisvara müüakse tavaliselt alla turuväärtuse, pakkudes seeläbi investoritele võimalust saada suurepärane kinnisvaratehing.
Kahjustatud vara jaguneb kolme kategooriasse:
- Turu sulgemine – See juhtub siis, kui kinnisvaraomanik ei suuda hüpoteegimakseid tasuda ja pank arestib kodu. Tavaliselt müüakse selline kinnisvara enampakkumisel kõrgeima pakkumise tegijale.
- Kinnisvara omanduses olev (REO) vara – REO kinnisvara on selline, mis laenuandjale kuulub pärast ebaõnnestunud sulgemisoksjonit. Kinnisvara omanikuna maksab pank kinni maksude pandiõiguse ja hoolitseb vajaliku väljatõstmise eest.
- Lühike müük – See juhtub siis, kui kinnisvaraomanik müüb oma kodu hüpoteeklaenu summast madalama hinnaga. Laenuandja või pank nõustub lühikeseks müügiga lootuses tagasi saada see, mis neile võlgu on.
Kuigi hädas kinnisvara ostmine võib olla väga tulus ettevõtmine, on see ka väga riskantne. Igaüks saab aga õppida, kuidas osta hädas olevat kinnisvara, minimeerides samal ajal riske. Hea koht alustamiseks on need 10 näpunäidet.
10 nõuannet, mis muudavad hädas kinnisvara ostmise palju lihtsamaks
1. Sõitke ringi ja otsige kinnisvarainvesteeringuid
Üks parimaid strateegiaid raskustes kinnisvara leidmiseks ja ostmiseks on lihtsalt ringi sõita linnaosades, kus soovite kinnisvarasse investeerida. Pöörake tähelepanu objektidele, millel on ilmsed hooletuse tunnused, nagu verandale kuhjuvad ajalehed, värvimist vajavad välispinnad, akendel või ustel olevad juriidilised märguanded, pimedal ajal ei sütti tuled ja võsastunud hoovid. Kui olete sellised kinnisvarad tuvastanud, külastage oma kohalikku omavalitsuse kontorit, et saada teavet raskustes olevate kinnisvaraomanike kohta, või kasutage Mashboardi.
Seotud: Kuidas 6 sammuga teada saada, kellele maja kuulub
2. Kontrollige mitme kirje teenust (MLS)
Lisaks linnaosades ringi sõitmisele võite MLS-ist leida hätta sattunud kinnisvarapakkumisi. Kuna mitme kirje teenusele juurdepääsuks on vaja kinnisvaralitsentsi, peate tegema koostööd litsentseeritud kinnisvaramaakleriga. Otsige üüripindasid, mis on loetletud rohkem kui 90 päeva. Mida kauem on kinnisvara turul olnud, seda motiveeritumaks müüja muutub.
3. Analüüsige kinnisvarainvesteeringut
Pärast mõne potentsiaalse müüdava kinnisvarainvesteeringu tuvastamist peate enne hädas kinnisvara ostmist läbi viima kinnisvarainvesteeringute analüüsi, et kontrollida nende elujõulisust. Mashvisori abil saate vara analüüsida selliste näitajate alusel nagu täituvus, ülemmäär, sularaha tagastamine ja renditulu. See annab teile teada, kas kinnisvara on hea investeering üürikinnisvarasse või mitte. Samuti saate läbi viia võrdleva turuanalüüsi (CMA), et saada ülevaade kinnisvara väärtusest kohalikul eluasemeturul.
4. Hankige hüpoteegi jaoks eelkinnitus
Kui tegemist on hädas oleva varaga, tahavad laenuandjad ja pangad tegeleda ainult tõsiste ostjatega. Seetõttu peate enne pakkumise tegemist saama hüpoteegi eelkinnituse. Eelneva heakskiidu saamine annab teile eelise teiste kinnisvarainvestorite ees, kes konkureerivad samade tehingute nimel. Kui otsite raskustes kinnisvaralaenu eelkinnitust, peate siiski teadma mõningaid lõkse. Näiteks kui kodu on liiga kahjustatud ja vajab põhjalikku remonti, võib laenuandja keelduda ostu rahastamisest.
5. Hoidke käepärast sularaha
Lisaks hüpoteeklaenu eelkinnituse saamisele suurendab hea summa sularaha olemasolu teie võimalusi raskustes kinnisvara ostmiseks. Kui suudate teha sissemakse 20-25%, võtab laenuandja teie pakkumist tõsisemalt. Sularaha olemasolu võimaldab teil maksta ka ülevaatuse ja kõigi suuremate remonditööde eest.
6. Ärge ostke hädas olevast piirkonnast
Hädas naabruskond on üks probleeme, mida raskustes kinnisvara ostmisel jälgida. Kui iga naabruses asuv korter on tühi või iga maja on sunnitud, on see märk sellest, et eluasemeturg on halvas seisus. Võite leida end ummikus kinnisvarainvesteeringuga, mis muutub aja jooksul ainult odavamaks.
7. Leidke kinnisvaramaakler, kellel on kogemusi raskustes kinnisvara müük
Hädas kodude müügiga kaasneb palju ainulaadseid lõkse ja probleeme. Seetõttu on hädas kinnisvara ostmisel oluline teha koostööd kinnisvaramaakleriga, kellel on selliste probleemide lahendamise kogemus. Küsige viiteid, et teada saada, kas agent on varem raskustes kodumüügi lõpetanud. Lisaks peaks kinnisvaramaakleril olema asjakohane sertifikaat tunnustatud asutuselt, näiteks riiklikult kinnisvaramaaklerite liidult.
8. Viige läbi kodu ülevaatus
Sulgemine ja lühikeseks müük müüakse tavaliselt “sellisena”, mis tähendab, et müüja ei vastuta tehingu tegemise ajal remondi või remondi eest. Kuna teilt eeldatakse kõigi remonditöödega tegelemist ostjana, on remondijärgse väärtuse kindlaksmääramiseks vajalik põhjalik kodu ülevaatus. Ülevaatus näitab, kui palju remont teile koju kolimiseks maksma läheks. Professionaalsed inspektorid uurivad selliseid üksikasju nagu küttesüsteemid, katusekate, kahjurid, septikud ja hallitus.
9. Tutvuge oma osariigi sulgemisseadustega
Igas osariigis on seadused, mis käsitlevad hädas oleva kinnisvara ostmist. Mõnes kohas peavad laenuandjad enne turult sulgemist läbima keeruka kohtumenetluse. Kinnisvararingkondades nimetatakse riike, mis nõuavad pikki menetlusi, “kohturiikideks”. Enne pakkumise tegemist uurige oma osariigi sulgemisseadusi.
10. Ole kannatlik
Pettumust ja viivitusi esineb raskustes kinnisvara ostmisel. Erinevalt tavapärasest tehingust, kus tegelete ainult kinnisvaraomanikuga, hõlmab raskustes müük laenuandjat, kes peab lõpliku müügilepingu heaks kiitma. See võib olla pikk protsess, kuna tegemist on suure asutuse bürokraatiaga. Võimalik, et peate ootama nädalaid või kuid, enne kui laenuandja teie pakkumisele vastab.
Järeldus
Kuigi raskustes oleva kinnisvara ostmisel on palju potentsiaalseid eeliseid, on hädas kinnisvara ostmisel ka teatud ohte. Ülaltoodud näpunäidete rakendamine aitab teil vältida tavalisi lõkse ja suurendab oluliselt maandumisvõimalusi.
