Investiții imobiliare inteligente de închiriere: ce achiziție să faci?

Atunci când luăm în considerare achiziționarea unei proprietăți de închiriere, este adesea dificil să disociem abordarea noastră personală față de proprietăți imobiliare (pentru o reședință principală, de exemplu) de considerente specifice de investiție. De exemplu, aud adesea investitori spunând „trebuie să cumpărați ca și cum ar fi să locuiți acolo…”, sau „pentru o investiție imobiliară există trei reguli: locație, locație și locație…”! Este într-adevăr cea mai „inteligentă” investiție în închiriere?

Vă explic mai jos viziunea mea specifică a investiției în chirie care de multe ori este foarte departe de aceste idei primite, ținând cont de faptul că afectivul este rar profitabil, și cu atât mai puțin în imobiliare.

1. Locația: da dar

Dacă este adevărat că alegerea locației unei proprietăți pentru investiția imobiliară închiriată la Paris, de exemplu, este importantă, nu poate fi văzută, după părerea mea, ca fiind singura și singura prioritate asupra căreia se pune accentul.

Luând exemplul Parisului, dacă îți cumperi o garsonieră în foarte popularul Marais sau dacă o cumperi din Belleville sau Marcadet-Poissonniers, nu va fi deloc același proiect.
Dar pentru a califica relevanța alegerii în favoarea unei locații mai degrabă decât a alteia, este mai presus de toate necesar să se definească prioritățile.

Care dintre următoarele criterii este prioritatea investițiilor imobiliare pentru dvs.?

  • Randamentul de închiriere al proiectului
  • Calitatea locației
  • Aspectul patrimonial al proiectului
  • Securitate
  • Potențialul de valoare adăugată…

Mulți ar fi tentați să răspundă la achiziție la cel mai bun preț, cu cel mai bun randament de închiriere, într-o locație de calitate și sigură și bineînțeles cu un potențial bun de valoare adăugată!

Dar nu este atât de simplu…

2. Criteriile proprietății și potențialul acesteia de optimizare

Investește în imobiliare și reușește la prima achiziție de închiriere la cel mai bun preț și o proprietate care oferă criterii importante de închiriere precum și un potențial puternic de optimizare.

Dintre criteriile de selectare a unei proprietăți, se acordă prioritate luminozității proprietății și stării generale de întreținere a condominiului.
Într-adevăr, luminozitatea este unul dintre cele mai importante criterii pentru un apartament de pe piață, fie pentru închiriere sau cumpărare.

În ceea ce privește starea bună de întreținere a condominiului, acesta este un punct important de verificat pentru a cunoaște lucrările deja efectuate și orice lucrări majore care urmează (fațade, acoperișuri etc.). Acest lucru poate avea un impact semnificativ asupra fluxului de numerar în anii următori.

Un alt punct important este să vă asigurați că selectați o proprietate cu potențial mare de optimizare, mai ales dacă proprietatea necesită lucrări de renovare.

3. Rentabilitatea investiției de închiriere

Atunci când achiziționați o proprietate de închiriere, vă bazați adesea pe aspectul financiar pentru a judeca relevanța proiectului.

Astfel, punctul cel mai des studiat este randamentul de închiriere al investiției. Această rentabilitate, care se calculează în general pe baza raportului dintre venitul anual din chirie și costul total al proiectului de închiriere, este un bun indicator de bază de luat în considerare atunci când alegeți o investiție.
Pentru mai multe informații: Rentabilitatea investiției în chirie

Trebuie reținut întotdeauna că profitabilitatea investiției va depinde de locația preferată.

4. Echilibrul financiar sau autofinanțarea proiectului

În spatele criteriului de rentabilitate care este adesea pus în fruntea telegondolei investiției închiriate, se ascunde un element esențial al fiecărui proiect de închiriere: echilibrul financiar al proiectului.

Acesta este motivul pentru care atunci când vă gândiți la o investiție în închiriere, trebuie să vă faceți timp pentru a studia partea financiară.
Detaliați toate costurile proiectului pentru a vă asigura că realizați sau vă apropiați cât mai mult posibil de un proiect de închiriere autofinanțat.

Aceasta înseamnă că chiria dumneavoastră va acoperi cel puțin plata lunară a împrumutului și, în mod ideal, taxele de condominiu și impozitul pe proprietate.

5. Securitatea proiectului

Fiecare proiect de investiții de închiriere are caracteristici diferite. În ceea ce privește securitatea investiției, acest criteriu se regăsește sub diferite aspecte. Selectarea unui apartament într-o zonă populară și de dorit, într-un condominiu bine întreținut și oferirea de caracteristici populare pe piață va crește securitatea proiectului dumneavoastră. Acest lucru vă va permite, de asemenea, să vă închiriați proprietatea rapid, la cel mai bun preț, și unui chiriaș care oferă garanții bune.

Această garanție se regăsește și în lichiditatea proprietății dobândite, având în vedere că revânzarea trebuie să fie posibilă, mai ales în primii ani de proiect, fără a pierde bani.

Alegerea suprafetelor mici in aglomerari mari creste considerabil siguranta investitiei.

Rețineți că, în general, cu cât este mai mare securitatea proiectului dvs. de proprietate de închiriere, cu atât profitabilitatea va fi mai mică!

6. Potențialul de valoare adăugată

Este un element la care se speră în secret orice investitor imobiliar: să poată revând într-o zi cu un câștig de capital semnificativ.

În funcție de investiția pe care o faci în chirie, potențialul de câștig de capital va fi mai mult sau mai puțin semnificativ.
În general, cartierele în curs de dezvoltare sunt cele care oferă cel mai mare potențial de dezvoltare. Tot în aceste zone găsim cele mai bune randamente.

Potențialul de valoare adăugată, chiar dacă este sperat de toți, nu trebuie neapărat să fie un criteriu prioritar pentru că neapărat îi vei ignora pe alții. Cuplul profitabilitate/risc rămâne întotdeauna axa de reflecție. Iar echilibrul financiar ar trebui să fie scopul tău.
Valoarea adăugată va fi cu siguranță acolo, în special în funcție de orizontul de revânzare, dar trebuie să rămână un obiectiv secundar, „cireașa de pe tort”.

Alegerea unei investiții de închiriere nu se limitează așadar doar la o cifră de rentabilitate sau la o alegere a locației, ci mai degrabă la un studiu aprofundat al diferitelor opțiuni (profitabilitate / locație / securitate / valoare adăugată) cu alegerea cursorului pentru mișcă-te în funcție de aspirațiile și prioritățile tale.

Cu cât investiția ta va fi mai sigură și bine plasată, cu atât profitabilitatea va fi mai mică la întâlnire. În schimb, dacă optați pentru o locație în devenire, acceptați un nivel mai scăzut de securitate, dar cu o rentabilitate ridicată și un potențial semnificativ de valoare adăugată.

About admin

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *